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大了，毛病多。”刘健永笑说。

“您多注意身体，别太操劳。”

“你回国一年多了吧，我们没见过几次，叫你去叔叔家吃饭你总也不去。”

刘铭宇不好意思地笑：“以后我多去看您。”

“哈哈”，这句话令刘健永开怀大笑，“你说话可要算数。”

“一定。”

“你昨天说的项目是什么情况？”

刘铭宇简单介绍了纽约项目，“这个项目的地理位置很优越，而且我们为项目准备的融资方案很有优势。”

“这个项目你和铭维说了吗？”刘健永问道。

刘铭宇没有遮掩：“说了，他不看好这个项目，觉得项目在海外，投资金额太大，有风险。”

“他担心的这两个问题你怎么看？或者说，你觉得这个项目的投资逻辑是什么？”

刘铭宇答道：“第一，国内一线城市的好项目已经很稀缺，拿地价格水涨船高，而海外还是有一些优质项目的机会，天骏不能因为项目在海外就因噎废食。项目在海外的风险天骏可以通过和当地有经验的机构合作来把控。”

“第二，这个项目的资金投入确实非常大。天骏过去多数依靠大量的自有资金投入支持开发物业，一般持股占到50%以上，甚至部分达到100%。重资产模式受制于房地产的周期，在房地产火热时，卖得很快，现金流回得很快；如今，房地产进入紧缩周期，回款慢，现金流会非常紧张。天骏应当向轻资产模式转型。这个项目可以说是一次轻资产模式的尝试。”

“哦，怎么说？重资产模式占用资金大，这两年的确对天骏规模扩大、利润水平影响很大。”刘健永感兴趣的样子。

“这个项目我们找了一个一家美国的移民咨询公司，在业内很有名气。他们提供了一个融资方案，计划利用中国投资移民的需求，将这个项目的购房和融资结合起来，通过向投资移民客户预售募集部分资金，以夹层贷款的方式投入项目，占到40%左右，然后是银行贷款40%，剩下20%才是天骏地产自身的资金投入。预售款作为夹层贷款的年利率低于5%。这样天骏只需投入20%的自有资金，融资成本也低，而且能够将预售和融资结合，项目的销售也有了保障。”

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